Инвесторы часто просят меня показать им только лучшие коммерческие объекты. Это требование, по крайней мере, недостаточно ясно или конкретно для этого консультанта. Лучшая недвижимость для одного инвестора может не подойти другому инвестору. Это связано с тем, что у каждого инвестора свой набор инвестиционных целей. Вы должны, по крайней мере, учитывать следующее:
- Доходность инвестиций: когда вы размещаете свои деньги на компакт-дисках, вы получаете 1,5% годовых на 6-месячные компакт-диски, так какой вид доходности, то есть предельной ставки, приемлем для вас, когда вы инвестируете в коммерческую недвижимость? Текущая ставка капитализации в 2009 году варьируется от 5% до 12% в зависимости от типа недвижимости, состояния недвижимости, местоположения и различных других факторов. Недвижимость в Калифорнии, как правило, имеет более низкую капитализацию, чем за пределами Калифорнии, из-за более высокого спроса.
- Удорожание: одним из преимуществ инвестиций в недвижимость является ее потенциал удорожания. Однако этот потенциал также варьируется от объекта к объекту. Существует несколько факторов, влияющих на удорожание. Некоторые из них вы слабо контролируете, например, спрос и предложение. Однако вы знаете, что спрос слабый, а предложения в изобилии в районах «ржавого пояса», например, в Детройте, находятся в упадке. И, следовательно, недвижимость в этих районах вряд ли подорожает. Некоторые из них вы контролируете, например арендную плату или чистый операционный доход от недвижимости. Поэтому, если для вас важна оценка, сосредоточьтесь на объектах с
- Арендная плата ниже рыночной. По истечении срока аренды арендная плата будет скорректирована до более высокой рыночной арендной платы. В результате стоимость, скорее всего, возрастет. Иногда арендатор может платить на 10-25% ниже рыночной арендной платы, потому что арендодатель не знает, как получить самую высокую арендную плату за свою недвижимость. Нелегко самостоятельно определить, ниже ли арендная плата рыночной, поэтому вам может понадобиться помощь профессионала
- Ежегодная арендная плата увеличивается в стабильных или растущих районах с высокими барьерами для входа. Когда арендная плата увеличивается, увеличивается операционный доход; и недвижимость, вероятно, вырастет в цене. Вы можете просмотреть список арендной платы, чтобы узнать, есть ли какие-либо повышения арендной платы. Очень часто арендная плата повышается на 2-3% ежегодно в торговых центрах с несколькими арендаторами.
- Инвестиционные риски: практически с любыми инвестициями связаны риски. Что касается коммерческой недвижимости, то у одной могут быть более высокие риски, чем у другой. Walgreens должен преуспеть во время рецессии. Кроме того, у объекта также очень высокий рейтинг A + S & P, и поэтому он должен быть способен и готов своевременно вносить арендную плату. С другой стороны, автодилеры с одним арендатором, продающие дорогостоящие товары, могут испытывать трудности в трудные экономические времена, и поэтому ваши чеки за аренду могут не прийти. Конечно, есть другие объекты недвижимости, риски в которых находятся где-то посередине между Walgreens и автодилерами, например, торговые центры с несколькими арендаторами. Жизнь также подбрасывает вам криволинейный мяч, поскольку риски также меняются от раза к разу. Объекты, занимаемые банками, например, Wamu, когда-то считались очень надежными инвестициями несколько лет назад, пока многие банки не закрылись из-за проблем с низкокачественными кредитами.
Инвестиционные риски и доходность, как правило, идут в противоположных направлениях. Как правило, чем ниже риск, тем ниже доходность, но есть и объекты с умеренно низким уровнем риска, предлагающие высокую доходность. Их называют выгодными покупками. Возможно, вам понадобится помощь профессионала, чтобы определить их. Итак, должны ли вы предпочесть пуленепробиваемые безопасные инвестиции недвижимости с умеренным риском? Представьте, что вы работаете в компании, которая не повышает вам зарплату в течение 30 лет. Однако компания предлагает пожизненную занятость и стабильно выплачивает вам скромную зарплату каждый месяц. Будете ли вы счастливым сотрудником? Если ваш ответ «да», потому что вы никогда в жизни не хотите быть безработным, тогда вы рассмотрите возможность инвестирования в Walgreens или Autozone. Арендная плата в них часто остается неизменной в течение 15-30 лет, а предельная ставка скромна – от 6,5% до 7,5%, поэтому доходность инвестиций невелика. С другой стороны, вы знаете, что деньги не приносят счастья, но вам нужно больше денег для покупок, которые, как доказано, делают вас счастливыми. В этом случае вам нужно будет выдержать разумную дозу риска. Рестораны с неформальной обстановкой, в которых бизнес замедлился из-за экономического спада, как правило, предлагают более высокую доходность – от 8 до 11% годовых.
Чтобы минимизировать риски ваших инвестиций, вам следует
- Выбирайте недвижимость в отличном месте, которое невозможно заменить Арендаторы будут приходить и уходить, но местоположение не изменится. Хотите знать, насколько важно отличное местоположение для бизнеса? Плохой бизнес будет успешным в отличном месте, в то время как хороший бизнес потерпит неудачу в плохом месте. Это так важно! Вот почему некоторые рестораны все еще переполнены во время экономического спада. Если ваша недвижимость находится в отличном месте, вы, скорее всего, будете получать чеки за аренду вовремя и регулярно.
- Инвестируйте в объекты с несколькими арендаторами. Когда один арендатор освобождает вашу собственность, вы теряете только часть общего дохода.
Вам, как инвестору, необходимо разобраться в себе и определить размер рисков, с которыми вы чувствуете себя комфортно. Кроме того, у вас также другие ожидания относительно доходности инвестиций и их оценки. Все эти факторы определят, какую недвижимость вы бы выбрали. И теперь вы знаете, почему не существует единой лучшей недвижимости для всех инвесторов.