Святой грааль инвестирования в недвижимость — приобретение недвижимости, которую вы можете арендовать дороже, чем стоит ее владение и эксплуатация, всегда должно быть вашей целью. Как и любой другой бизнес, чтобы быть успешным, вы должны приносить прибыль. К счастью, есть несколько ключевых стратегий, которые вы можете использовать, чтобы обеспечить положительный денежный поток от ваших инвестиций в недвижимость.
Первое, что вам нужно сделать, это найти район с потенциалом роста, с которым вы знакомы — или можете стать знакомы. Большинство инвесторов начинают покупать недалеко от места своего проживания. Однако, если вы находитесь на зрелом (читай, очень дорогом) рынке, таком как Сан-Франциско или Манхэттен, вам, вероятно, лучше выбрать более новый, более пригородный район.
Однако вместо того, чтобы действовать вслепую, потратьте некоторое время на знакомство с регионом. Вы хотите получить четкое представление о типах людей, которых привлекает данный район, сколько стоит содержание там недвижимости и, самое главное, сколько арендной платы вы можете взимать и при этом оставаться конкурентоспособными.
После того, как вы изучите местность, вам будет легче распознать солидные возможности, когда вы столкнетесь с ними. Именно здесь сотрудничество с компанией по управлению жилой недвижимостью, такой как Onerent, также может быть полезным для вашего предприятия. Лучшие специалисты знают области, которые они обслуживают, и могут дать надежные рекомендации, основанные на ваших предпочтениях.
В идеале при покупке вы хотите получить от своих инвестиций как минимум на 20 процентов меньше средней цены в данном районе. Вы также оплатите осмотр, оценку и комиссию за перевод при покупке, поэтому они должны быть учтены в стоимости покупки. Затем вы можете применить следующее уравнение, чтобы получить приблизительное представление о потенциальной прибыли инвестиций.
(Валовая годовая арендная плата / цена покупки) х 100 =
Если ответ равен восьми процентам или более, у вас, вероятно, все будет в порядке. Все, что превышает 10 процентов, в значительной степени является верным решением. Число ниже восьми процентов, вероятно, будет проблематичным. Имейте в виду; это предполагает, что вы контролируете свои расходы, чтобы они не влияли на маржу в размере от восьми до 10 процентов. Поэтому, прежде чем увлекаться этим, потратьте некоторое время на расчет расходов, которые вам нужно будет покрыть.
Одной из наиболее важных затрат является типичный уровень вакантных площадей для района, в котором расположена недвижимость. Обычно эту информацию может предоставить ваш местный совет риэлторов. Каким бы ни был процент, было бы разумно удерживать соответствующую сумму годового дохода от недвижимости в резерве для его покрытия. Налоги на недвижимость также должны быть включены в ваши эксплуатационные расходы.
Расходы на ремонт, техническое обслуживание и оборот обычно составляют около пяти процентов годового дохода, поэтому вам также следует откладывать наличные на эти цели. Хотя расходы на ремонт не будут возникать постоянно, если вы определили надежную недвижимость, лучше иметь наличные в резерве, чем пытаться найти средства в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
Рассматривая все эти цифры, вы уже поняли, что лишь небольшой процент объектов недвижимости, с которыми вы столкнетесь, будет квалифицироваться как предложения, гарантированно приносящие прибыль. Вот почему так важно подходить к делу с открытыми глазами, чтобы убедиться, что ваши инвестиции в недвижимость принесут положительный денежный поток.
Принятие решений на основе точных математических расчетов, а не спекуляций — или, что еще хуже, эмоциональной реакции — поможет вам обосновать свой выбор реальностью. Хотя влюбиться в красивую недвижимость очень легко, важно помнить, что красота лишь поверхностна. Отрицательный денежный поток режет до костей.